Décret tertiaire et bâtiment neuf : obligations 2026

Un bâtiment tertiaire neuf n’est pas exempté du décret tertiaire du seul fait qu’il est neuf. La RE2020 encadre sa conception, tandis que ce dispositif s’applique en exploitation dès que l’activité et le seuil de 1 000 m² sont réunis. En 2026, le décret BACS peut aussi imposer des obligations aux systèmes techniques.

Décret tertiaire, RE2020 et BACS : quelles différences ?

Ces trois dispositifs ne se remplacent pas. Ils interviennent à des phases distinctes du cycle de vie des bâtiments neufs et peuvent se cumuler sur un même projet immobilier.

La RE2020 constitue la réglementation principale de conception du neuf. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire organise la réduction des usages d’énergie pendant l’exploitation. Le décret BACS porte sur l’automatisation et le pilotage du chauffage, de la climatisation et de la ventilation. Un même actif peut donc relever simultanément de ces trois cadres en 2026.

Un bâtiment neuf relève-t-il du décret tertiaire ?

Le caractère neuf d’un immeuble ne constitue pas une exemption. L’activité exercée, l’emprise retenue et l’organisation de l’ensemble immobilier déterminent les bâtiments assujettis au décret tertiaire.

L’analyse suit quatre étapes ordonnées :

1. Vérifier la présence d’une activité tertiaire, notamment dans des bureaux, sans se limiter à la destination générale de l’immeuble.
2. Calculer la surface pertinente et comparer le résultat au seuil réglementaire de 1 000 m².
3. Examiner le bâtiment, une partie de celui-ci ou le cumul des espaces tertiaires situés dans un même ensemble immobilier.
4. Identifier la date de mise en exploitation afin d’organiser l’année de référence, le comptage et les déclarations.

Dans les bâtiments mixtes, seule la partie accueillant les activités comprises dans le dispositif entre dans l’analyse. Son usage et son emprise doivent pouvoir être distingués des autres espaces.

Sur un site multi-occupants, chaque EFA, entité fonctionnelle assujettie, doit être rattachée aux consommations et aux données correspondantes. Le propriétaire et les occupants organisent la transmission des relevés. La surface des espaces communs est attribuée à chaque EFA selon la clé de répartition des charges, conformément à l’article 3-II de l’arrêté du 10 avril 2020. Le découpage des compteurs doit rester cohérent avec celui des espaces occupés.

Quels objectifs pour un bâtiment neuf ?

Quelle année de référence pour un bâtiment neuf ?

Pour un site nouvellement livré, l’année de référence correspond à la première année pleine d’exploitation déclarée sur OPERAT. Aucun historique antérieur à la livraison n’est donc nécessaire.

La consommation énergétique de cette première année peut être corrigée jusqu’à trois ans après réception. Cette période permet de tenir compte du séchage de la construction, de la stabilisation des usages et des premiers réglages des équipements.

Le dispositif prévoit deux modalités d’évaluation :

• La valeur relative mesure la réduction de consommation par rapport à l’année de référence.
• La valeur absolue, ou Cabs, fixe un niveau à atteindre selon la catégorie d’activité, dans les conditions définies par l’arrêté Valeurs absolues.

Le décret tertiaire et ses échéances fixent des objectifs relatifs de −40 % en 2030, −50 % en 2040 et −60 % en 2050. Pour un actif conçu selon la RE2020, la référence initiale peut déjà être basse. Une baisse relative de 40 % peut alors être plus exigeante que le niveau absolu applicable. L’objectif est satisfait dès lors que l’une des deux voies est atteinte.

Comment déclarer les consommations sur OPERAT ?

La déclaration sur OPERAT doit être organisée dès l’occupation. Cette anticipation limite les reconstitutions ultérieures et assure la continuité du suivi entre livraison, prise à bail et exploitation.

La procédure comprend quatre étapes :

1. Créer l’EFA dès le début de l’occupation et définir précisément son périmètre.
2. Structurer les compteurs et le sous-comptage par usage, zone ou occupant.
3. Déclarer avant le 30 septembre les consommations de l’année précédente.
4. Conserver les justificatifs et créer des EFA liées lors d’un changement de preneur afin de préserver l’historique du site.

La répartition des rôles précise qui transmet les relevés énergétiques, qui consolide les données de consommation, qui effectue la saisie et qui archive les preuves. Elle doit être documentée entre propriétaire et occupants.

L’article L174-1 prévoit une modulation des objectifs dans trois situations :

• des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ;
• un changement d’activité ou une variation du volume d’activité ;
• un coût manifestement disproportionné au regard des économies d’énergie attendues.

Faute de déclaration après mise en demeure, le préfet peut publier la carence. Si les objectifs ne sont pas atteints, il peut exiger un programme d’actions, puis infliger une amende pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique ou 7 500 € pour une personne morale, conformément à l’article R185-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Comment cumuler la RE2020 et le décret BACS en 2026 ?

Que prévoit la RE2020 pour le tertiaire neuf ?

Pour les bureaux et les bâtiments d’enseignement concernés, la RE2020 s’applique depuis le 1er juillet 2022. Elle repose sur trois axes : efficacité énergétique, confort d’été et impact carbone.

Les études s’appuient sur plusieurs indicateurs :

• Le Bbio mesure le besoin bioclimatique.
• Le Cep mesure la consommation d’énergie primaire.
• Le Cep,nr mesure la part d’énergie primaire non renouvelable.
• Le DH mesure l’inconfort lié aux périodes chaudes.
• L’Ic énergie évalue l’impact associé aux usages énergétiques.
• L’Ic construction mesure l’impact lié aux produits et aux travaux.

Les règles applicables en 2026 reposent notamment sur l’arrêté du 4 août 2021, dans sa version en vigueur depuis le 1er mai 2026.

Le traitement administratif suit trois moments :

1. Pendant la conception, le maître d’ouvrage fait calculer les indicateurs et vérifie leur cohérence avec les équipements prévus.
2. Au dépôt du permis de construire, l’attestation PC16-1 est jointe au dossier du projet tertiaire.
3. À l’achèvement des travaux, l’attestation AT.3 jointe à la DAACT rend compte du respect des exigences. La DAACT désigne la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Ces pièces ne remplacent pas le dossier technique destiné à l’exploitation. Celui-ci réunit notamment les plans, notices, schémas de comptage, réglages et caractéristiques des équipements.

Une liste de contrôle distincte peut associer chaque jalon à la pièce attendue, au responsable désigné et au statut de vérification. Elle facilite le contrôle du dossier avant son dépôt puis avant la réception, sans se substituer aux attestations réglementaires.

Quels seuils fixe le décret BACS ?

Le décret BACS s’applique aux systèmes de chauffage, de climatisation ou aux systèmes combinés avec ventilation selon leur puissance nominale utile. L’article R175-2 distingue le neuf de l’existant.

Une exemption est prévue lorsque le temps de retour sur investissement est supérieur à 10 ans. Elle doit être justifiée en fonction de la configuration technique du site.

La GTB, gestion technique du bâtiment, permet de surveiller le fonctionnement, d’enregistrer les historiques et de repérer les dérives. La présence de solutions de GTB ne suffit toutefois pas : leur périmètre, leurs réglages et leur exploitation effective doivent répondre aux fonctions attendues.

Comment maintenir la performance énergétique ?

Les calculs réalisés pendant la conception ne garantissent pas la performance réelle après la livraison. Les usages, les paramétrages, la maintenance et la qualité du comptage influencent directement le fonctionnement quotidien.

Le passage à l’exploitation suit une séquence structurée :

1. Inventorier les équipements, leurs caractéristiques et leur affectation.
2. Réaliser le commissionnement afin de contrôler leur fonctionnement et leurs réglages.
3. Formaliser un plan de comptage et déployer les solutions de sous-comptage nécessaires.
4. Récupérer les plans, notices, consignes et paramètres de régulation.
5. Vérifier les réglages des installations CVC, chauffage, ventilation et climatisation.
6. Organiser la maintenance préventive et tracer les interventions.
7. Consolider les relevés nécessaires au pilotage énergétique et aux déclarations réglementaires.

Les écarts se détectent en comparant la consommation observée aux valeurs attendues. Les historiques de la GTB, les compteurs et le suivi des interventions permettent d’identifier un défaut de réglage, un équipement défaillant, une évolution d’usage ou une rupture de collecte.

Dans un parc multi-sites, une cartographie homogène des bâtiments tertiaires facilite la priorisation. Elle associe l’inventaire des équipements, les échéances, les actions de maintenance et les éventuelles corrections techniques.

Cette organisation relie les exigences de conception au fonctionnement quotidien, tout en conservant une lecture consolidée du parc immobilier et des particularités de chaque site.