Décret tertiaire : obligations, calendrier et OPERAT

Le décret tertiaire, ou Dispositif Éco Énergie Tertiaire, impose aux bâtiments à usage tertiaire d’au moins 1 000 m² une trajectoire de réduction de leur consommation d’énergie finale, avec un objectif de –40 % en 2030 selon la méthode relative. La déclaration annuelle sur OPERAT structure la conformité, la performance énergétique et la traçabilité d’un parc multi-sites.

Quel lien entre le décret tertiaire et la loi ELAN ?

Le Dispositif Éco Énergie Tertiaire, aussi appelé DEET ou EET, organise l’amélioration progressive de l’efficacité énergétique des bâtiments existants accueillant des activités tertiaires. Le lien entre la loi ELAN et le décret tertiaire découle de l’article 175 de cette loi.

Ce dispositif fixe trois exigences complémentaires :

• Atteindre des objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale.
• Suivre la trajectoire énergétique et justifier les résultats obtenus.
• Transmettre régulièrement les informations requises sur la plateforme OPERAT administrée par l’ADEME.

Les services de l’État assurent le cadre réglementaire et son contrôle. Pour un parc multi-sites, la conformité repose sur la performance énergétique des équipements, la qualité de l’exploitation, la maintenance et les travaux programmés.

Qu’est-ce qu’une activité tertiaire ?

Une activité tertiaire désigne une activité de service exercée dans un bâtiment ou dans une partie de celui-ci. Les principaux usages tertiaires comprennent :

• Les bureaux.
• Les commerces.
• Les activités de santé.
• Les établissements d’enseignement.

Dans un ensemble immobilier mixte, chaque usage doit être relié à sa surface, à ses équipements et à la consommation qui lui est attribuable. Cette qualification facilite la comparaison entre des bâtiments présentant des usages énergétiques différents.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

L’assujettissement commence à 1 000 m² de surface de plancher consacrée à des activités tertiaires. Les surfaces sont additionnées lorsqu’elles relèvent d’une même unité foncière ou d’un même site.

Le périmètre peut comprendre :

• Un bâtiment entièrement consacré à des activités de service.
• Plusieurs parties d’un même immeuble.
• Un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments.
• Un site mono-occupant ou partagé entre plusieurs occupants.

Dans un parc multi-sites, chaque implantation doit être qualifiée selon les mêmes règles, sans additionner artificiellement des sites distincts. Les propriétaires et les preneurs interviennent selon leur périmètre. Le gestionnaire ou le facility manager organise la collecte des relevés, tandis que le circuit de validation doit être défini entre les parties.

Sont notamment exclus les constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire, les lieux de culte ainsi que les activités opérationnelles de défense, de sécurité civile et de sûreté.

Comment l’appliquer en copropriété ?

En copropriété, l’analyse distingue les surfaces tertiaires privatives et les équipements communs. Le syndic coordonne les informations relevant de la copropriété, tandis que chaque occupant contribue pour son activité.

La gestion doit préciser les surfaces retenues, la répartition des consommations communes, les responsables de la consolidation et les modalités de validation. Cette organisation limite les ruptures de suivi lors d’un changement de syndic ou d’occupant.

Que prévoir dans un bail commercial ?

Le bail peut répartir la collecte des relevés, le suivi des équipements et le pilotage des actions entre bailleur et preneur. Cette organisation contractuelle ne supprime pas les obligations réglementaires des parties.

L’annexe environnementale est obligatoire pour les baux portant sur plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerces. Elle formalise les échanges relatifs aux usages, aux équipements et aux actions énergétiques engagées.

Quels objectifs en 2030, 2040 et 2050 ?

Selon la méthode relative, les objectifs portent sur une réduction de la consommation d’énergie finale de –40 % en 2030, –50 % en 2040 et –60 % en 2050 par rapport à la référence retenue.

Ces objectifs forment une trajectoire continue. L’enjeu consiste à suivre les consommations, à mesurer les écarts et à prioriser les sites les plus éloignés de la trajectoire.

Quelle voie de conformité choisir ?

Le décret tertiaire prévoit deux voies de conformité.

La méthode relative convient lorsque l’historique reflète le fonctionnement du site. Les valeurs absolues sont adaptées lorsque cet historique est limité ou peu représentatif. Le choix dépend de la qualité des informations disponibles et des conditions d’usage, sans réduire l’exigence de performance énergétique.

Quelle année de référence choisir ?

Pour la méthode relative, l’année de référence doit être choisie entre 2010 et 2019, tandis que l’année de référence d’un bâtiment neuf correspond à la première année complète d’exploitation si celle-ci est postérieure. Ce choix doit être effectué avant le 30 septembre 2027.

La sélection suit trois étapes :

1. Vérifier la cohérence du périmètre immobilier.
2. Contrôler les données de consommation et les changements d’activité.
3. Documenter la référence énergétique et les hypothèses retenues.

Les relevés manquants, les restructurations, les changements d’occupant ou de compteurs peuvent nuire à la comparabilité et à la qualité des données.

Comment déclarer le décret tertiaire sur OPERAT ?

OPERAT est la plateforme de l’ADEME dédiée au suivi du décret tertiaire. Elle centralise les surfaces, les activités et les consommations des entités assujetties. Les consommations de l’année N doivent être déclarées au plus tard le 30 septembre de l’année N+1.

La déclaration annuelle suit un processus récurrent :

1. Confirmer le périmètre de chaque site.
2. Consolider les données de consommation d’énergie finale.
3. Vérifier leur cohérence avec les surfaces et les usages.
4. Faire valider les informations par les parties responsables.
5. Transmettre les éléments et conserver les justificatifs.

En 2026, l’attestation devait être affichée à compter du 1er juillet, et la déclaration des consommations 2025 devait être réalisée avant le 30 septembre. L’attestation matérialise le suivi énergétique et les indicateurs établis par le dispositif.

Comment appliquer les modulations ?

Le décret tertiaire permet d’ajuster les objectifs lorsque leur application standard se heurte à des contraintes justifiées. Les modulations peuvent concerner :

• Des contraintes techniques.
• Des contraintes architecturales ou patrimoniales.
• Un changement de l’activité exercée ou de son volume.
• Des coûts manifestement disproportionnés.

La modulation doit être étayée par un dossier technique traçable. Pour l’échéance 2030, ce dossier doit être établi au plus tard le 30 septembre 2027. Les arrêtés d’application, dont l’arrêté du 10 avril 2020, précisent les modalités de justification.

Quels leviers d’action privilégier ?

Les solutions doivent être classées selon leur délai de mise en œuvre, leur effet attendu et les contraintes propres aux bâtiments. Un audit énergétique permet de construire un plan d’action hiérarchisé pour respecter la trajectoire du décret tertiaire.

La démarche peut suivre quatre étapes :

1. Repérer les dérives de consommation et les équipements mal réglés.
2. Ajuster les horaires, les consignes et la programmation.
3. Renforcer la maintenance des installations de chauffage, ventilation et climatisation, ou CVC, ainsi que des équipements électriques.
4. Programmer les travaux de régulation, d’équipement ou d’isolation.

Les solutions de gestion incluent le sous-comptage, les plans de mesurage, la GTB, gestion technique du bâtiment, et les BACS, systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments. Leur suivi permet de mesurer les gains énergétiques et de maintenir les réglages.

Un accompagnement au dispositif Éco Énergie Tertiaire peut associer diagnostic, maintenance multitechnique et suivi des actions. Depanneo est un opérateur multitechnique actif depuis environ 10 ans, avec un réseau national d’environ 1 700 techniciens couvrant la France.

Comment cadrer les coûts et les CEE ?

Le périmètre d’accompagnement distingue l’audit et le pilotage, les ajustements d’exploitation puis les travaux structurels. Les coûts varient selon le nombre de sites, l’état des équipements et les solutions retenues.

Les certificats d’économies d’énergie, ou CEE, peuvent contribuer au financement de certaines opérations. Leur mobilisation suppose de vérifier l’éligibilité des travaux et de conserver les justificatifs requis.

Quelles sanctions sont prévues ?

Le non-respect du décret tertiaire entraîne une procédure progressive :

1. Une mise en demeure de respecter les obligations.
2. La demande d’un programme d’actions en l’absence de régularisation.
3. La publication des mises en demeure restées sans effet, puis une amende administrative.

L’amende peut atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Un suivi insuffisant expose aussi l’organisation à des risques de gouvernance, d’image et de relations contractuelles entre bailleur et locataire.

Quels sont les textes officiels ?

Le cadre du décret tertiaire repose sur l’article 175 de la loi ELAN, l’article L174-1 et les articles R174-22 à R174-32 du Code de la construction et de l’habitation. Il comprend également le texte du décret tertiaire de 2019, soit le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, et l’arrêté du 10 avril 2020.

Les services de l’État précisent les obligations et les échéances. La plateforme de l’ADEME encadre la partie déclarative et le suivi des résultats.

Que contient un guide PDF ?

Un guide PDF consacré au décret tertiaire peut réunir le seuil d’assujettissement, les exclusions, les objectifs, les méthodes de conformité, les échéances OPERAT et la répartition des responsabilités. Il peut aussi proposer une trame de qualification par site, un calendrier de contrôle et une liste des justificatifs à conserver.

Utilisé lors d’une revue de parc, ce support aide les directions immobilières, achats, exploitation et services généraux à appliquer une méthode commune, sans se substituer aux textes en vigueur.