Qui est assujetti au décret tertiaire ?

Sont assujettis les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail de bâtiments, de parties de bâtiment ou d’ensembles situés sur une même unité foncière ou un même site qui hébergent des activités tertiaires sur au moins 1 000 m² de surface de plancher. L’enjeu consiste ensuite à répartir les responsabilités et à transmettre les données sur OPERAT.

Que signifie l’assujettissement au décret tertiaire ?

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, ou DEET, encadre la réduction de la consommation d’énergie du secteur tertiaire. Son cadre réglementaire repose notamment sur l’article 175 de la loi ELAN, le décret n° 2019-771, l’article L.174-1 du Code de la construction et de l’habitation et l’arrêté du 10 avril 2020. Cet arrêté précise les conditions d’application du dispositif, tandis que la loi fixe le principe de la trajectoire énergétique.

Être assujetti signifie relever à la fois :

• Du périmètre d’application du dispositif.
• Des objectifs de réduction de la consommation d’énergie.
• De l’obligation de transmettre les données requises sur la plateforme OPERAT.
• Du suivi des résultats et des éventuelles modulations prévues par les textes.

Les objectifs peuvent être exprimés en valeur relative, avec une réduction de −40 % en 2030, −50 % en 2040 et −60 % en 2050, ou selon un objectif en valeur absolue (Cabs). L’échéance 2030 constitue le premier jalon de cette trajectoire. Les actions engagées doivent permettre de réduire durablement les usages énergétiques et d’améliorer la performance énergétique.

Les assujettis ne se limitent pas au seul bailleur. Le preneur à bail peut également être soumis aux obligations, selon les responsabilités et les moyens de maîtrise de chaque partie.

Activités tertiaires et seuil de 1 000 m²

Le critère pivot du décret tertiaire est le couple usage tertiaire + surface de plancher : sont assujettis les bâtiments (ou parties de bâtiment) à usage tertiaire dont la surface de plancher atteint 1 000 m². Cette règle sert de filtre initial, avant de parler trajectoire, objectifs ou plan de mesures.

Dans l’analyse d’un portefeuille, deux confusions reviennent fréquemment :

• Considérer qu’une entité < 1 000 m² est automatiquement hors dispositif, sans vérifier le périmètre de regroupement.
• Oublier la logique d’addition des surfaces tertiaires lorsqu’elles appartiennent à un même ensemble.

Pour sécuriser la qualification, vous pouvez raisonner en trois vérifications successives :

1. Confirmer l’usage tertiaire exercé dans les espaces en exploitation réelle.
2. Qualifier la surface de plancher tertiaire et le seuil de 1 000 m².
3. Fixer le périmètre, bâtiment, site ou unité foncière, qui permettra d’attribuer les données et de tenir la déclaration sur OPERAT.

Le tableau ci-dessous synthétise les cas les plus courants et le type de vigilance attendu.

Comment déterminer le périmètre du décret tertiaire ?

La qualification ne s’arrête pas à la surface de chaque local pris isolément. Elle suppose d’identifier la configuration immobilière à laquelle s’applique le seuil, notamment en présence de bâtiments mixtes, de plusieurs occupants ou d’un ensemble immobilier.

Un réseau d’agences ou de magasins doit analyser chaque implantation selon son propre périmètre immobilier avant d’organiser un suivi consolidé. Ce regroupement de gestion ne modifie pas les règles d’appréciation du seuil. Pour un campus d’enseignement, de santé ou d’administration, l’examen porte sur les constructions réunies sur une même unité foncière ou un même site.

L’appartenance à un même réseau d’entreprises ne suffit donc pas à regrouper des établissements géographiquement distincts. À l’inverse, plusieurs bâtiments tertiaires implantés sur une même unité foncière peuvent devoir être examinés ensemble.

Comment calculer le seuil de 1 000 m² ?

Pour un bâtiment, une partie de bâtiment ou une unité foncière, le calcul distingue trois situations :

• Un bâtiment entièrement consacré au tertiaire est examiné dans son ensemble.
• Dans un bâtiment mixte, les parties consacrées au tertiaire sont identifiées et leurs surfaces de plancher sont cumulées.
• Lorsque plusieurs bâtiments sont implantés sur une même unité foncière ou un même site, leurs espaces tertiaires sont examinés à cette échelle.

Une unité foncière correspond à un îlot d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

Un bureau de 1 200 m² entre ainsi dans le champ du dispositif. Un commerce de 900 m² isolé reste en principe sous le seuil, mais sa situation doit être réexaminée s’il appartient à un ensemble comprenant d’autres espaces tertiaires à additionner.

L’analyse repose sur le bâtiment, la partie de bâtiment, l’unité foncière ou le site visé par l’article R.174-22 du Code de la construction et de l’habitation.

Qu’est-ce qu’une entité fonctionnelle assujettie ?

Une EFA, ou entité fonctionnelle assujettie, correspond à l’unité d’occupation suivie dans OPERAT. Elle rattache un occupant, une activité tertiaire, une consommation d’énergie et des objectifs énergétiques à un périmètre cohérent.

Une EFA peut correspondre à tout ou partie d’un immeuble. Dans un ensemble multi-occupants, plusieurs EFA peuvent donc coexister si les relevés énergétiques peuvent être attribués de manière stable et documentée.

L’EFA ne doit pas être confondue avec l’unité foncière :

• L’unité foncière sert à apprécier le périmètre immobilier et le franchissement du seuil.
• L’EFA structure le suivi opérationnel et énergétique sur la plateforme OPERAT.
• Un ensemble peut réunir plusieurs constructions et plusieurs entités fonctionnelles.

Quels bâtiments sont concernés ?

Le décret tertiaire concerne les bâtiments qui accueillent des activités du secteur tertiaire et atteignent le seuil applicable, seuls ou après cumul au sein d’un ensemble. Il peut s’appliquer aux établissements publics comme aux entreprises privées. Le décret tertiaire pour un bâtiment neuf s’applique également dès lors que les critères d’activité et de surface sont remplis.

Les principaux locaux concernés comprennent :

• Les bureaux et les administrations.
• Les commerces.
• Les établissements d’enseignement.
• Les établissements de santé.
• L’hôtellerie et la restauration.
• Les espaces tertiaires associés à la logistique.
• Les autres activités de services relevant du secteur tertiaire.

Dans un ensemble mixte, seules les parties tertiaires sont prises en compte pour déterminer le périmètre et organiser le suivi énergétique. Pour les bâtiments tertiaires multi-occupants, chaque partie doit être rattachée à son occupant, à son affectation, à ses relevés de consommation et, le cas échéant, à son EFA.

Qui porte l’obligation du décret tertiaire ?

L’obligation repose sur les propriétaires et, le cas échéant, sur les preneurs à bail. Leur coordination est nécessaire, car les décisions patrimoniales, l’exploitation quotidienne et l’accès aux données d’énergie ne relèvent pas toujours du même acteur. Le propriétaire et le locataire doivent donc formaliser la répartition de leurs responsabilités.

Qui déclare et qui agit ?

La répartition dépend du bail, des installations concernées et des moyens de maîtrise de chaque partie. Elle doit préciser qui renseigne OPERAT, qui contrôle les éléments transmis et qui engage les mesures de réduction.

Le bail peut notamment formaliser :

• Les éléments fournis par le bailleur et le preneur.
• La personne chargée de renseigner la plateforme OPERAT.
• Les règles de répartition ou de refacturation des consommations communes.
• Les responsabilités relatives aux installations et aux contrats d’entretien.
• Les modalités d’arbitrage des travaux de rénovation énergétique.
• La conservation des justificatifs lors d’un changement d’occupant.

Le sous-comptage facilite l’attribution des données énergétiques, mais son absence n’écarte pas le dispositif. Les factures, les clés de répartition et les règles de refacturation doivent alors rester documentées.

Depanneo est un opérateur multitechnique actif depuis environ 10 ans, avec une couverture nationale et un réseau d’environ 1 700 techniciens.

Cas particuliers

Certaines configurations demandent une analyse plus précise du périmètre et de la consommation d’énergie. Elles ne modifient pas le seuil, mais peuvent changer le calcul des surfaces ou la répartition des obligations.

Les principaux cas de vigilance sont les suivants :

• Les sites mixtes, où les espaces tertiaires doivent être distingués des autres affectations.
• Les copropriétés et ensembles multi-occupants, avec des charges énergétiques communes et privatives à répartir.
• La vacance ou l’inoccupation temporaire, qui ne supprime pas automatiquement le périmètre suivi.
• Le changement d’occupant, qui impose de préserver l’historique énergétique.
• Le changement d’affectation, susceptible de modifier la part tertiaire.
• Les réseaux multi-sites, dont chaque implantation doit d’abord être qualifiée séparément.

Un défaut de comptage impose de documenter les relevés disponibles et les hypothèses de répartition afin d’assurer la continuité du suivi.

Quels bâtiments sont exemptés ?

Le décret tertiaire prévoit trois catégories d’exemption :

• Les constructions provisoires.
• Les lieux de culte.
• Les constructions utilisées pour la défense, la sécurité civile ou la sûreté intérieure.

Restent hors champ les ensembles sans activité tertiaire et les locaux dont la surface de plancher tertiaire demeure inférieure à 1 000 m² lorsqu’aucun cumul ne s’applique à l’échelle de l’unité foncière ou du site.

Le coût disproportionné de certaines mesures ne constitue pas une exemption. Il peut relever d’une modulation des objectifs, à justifier dans le cadre prévu par le dispositif. La vacance, l’absence de sous-comptage ou une difficulté de collecte ne suffisent pas non plus à écarter l’assujettissement.

Quelles obligations suivent l’assujettissement ?

Une fois le périmètre confirmé, les principales obligations sont les suivantes :

• Identifier les EFA et les responsables concernés.
• Déclarer sur OPERAT les surfaces, les activités et les consommations par énergie.
• Choisir une année de référence correspondant à 12 mois consécutifs compris entre 2010 et 2019.
• Actualiser chaque année les consommations déclarées.
• Suivre les objectifs et conserver les justificatifs.

L’année de référence et les informations attendues sont encadrées par l’arrêté. Les données transmises sur OPERAT couvrent les surfaces, les activités exercées et la consommation associée à chaque énergie.

La transmission annuelle intervient au 30 septembre et porte sur les consommations de l’année précédente. La campagne 2026 concernait ainsi les éléments de 2025, qui devaient être renseignés avant le 30 septembre 2026 selon le périmètre retenu.

Un audit énergétique peut ensuite hiérarchiser les actions opérationnelles permettant de réduire la consommation :

• Réglage et régulation des équipements.
• Adaptation des consignes d’exploitation.
• Renforcement de la maintenance.
• Remplacement des installations énergivores.
• Travaux d’isolation ou de rénovation.
• Amélioration du comptage et du pilotage énergétique.

Le défaut de transmission expose à une mise en demeure puis à une publication sur un site de l’État. Le non-respect des objectifs entraîne le risque de sanction du décret tertiaire : une mise en demeure d’établir un programme d’actions, puis une amende pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique ou 7 500 € pour une personne morale.

Comment vérifier vos sites en cinq étapes ?

Une grille commune permet d’appliquer la même méthode à chaque implantation d’un parc tertiaire.

1. Recensez les activités. Identifiez les bureaux, commerces, établissements et espaces concernés dans les ensembles mixtes.
2. Délimitez le périmètre. Distinguez les bâtiments, parties de bâtiment, unités foncières et sites.
3. Calculez les surfaces. Vérifiez le seuil et documentez les cumuls sans additionner automatiquement des implantations éloignées.
4. Identifiez les EFA. Associez chaque entité à son occupant, à ses relevés énergétiques et aux responsabilités du bailleur et du preneur.
5. Organisez le suivi. Préparez la transmission annuelle, le contrôle des données, l’audit éventuel et les mesures destinées à réduire la consommation d’énergie.

Cette grille doit indiquer, pour chaque implantation, son statut, les justificatifs retenus, les éléments manquants, le responsable désigné et les prochaines mesures. Elle constitue un registre de décision utile pour sécuriser l’analyse d’un parc multi-sites au regard du décret tertiaire.