Comment fonctionne la garantie biennale ?

La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, oblige le constructeur à réparer ou remplacer, pendant au moins deux ans à compter de la réception des travaux, les éléments d’équipement dissociables défaillants. Pour un responsable immobilier, l’enjeu consiste à qualifier le désordre, à préserver les preuves et à agir avant l’échéance, y compris sur plusieurs sites.

Qu’est-ce que la garantie biennale ?

La garantie biennale constitue une responsabilité légale du constructeur fondée sur l’article 1792-3 du Code civil. Elle concerne les éléments installés lors des travaux de construction et destinés à fonctionner.

La garantie s’applique dans l’habitation comme dans les immeubles professionnels. Son point de départ est la réception des travaux, définie par le texte de l’article 1792-6, à distinguer de la livraison et de la date d’apparition du dysfonctionnement. En vente en l’état futur d’achèvement, la date retenue correspond à l’acte prononcé entre le vendeur et les entreprises, et non à la livraison des parties communes aux acquéreurs.

La loi fixe une durée minimale, que le contrat peut allonger. Les OPR de chantier préparent la réception ; son procès-verbal et les réserves établissent la date de référence ainsi que l’état de l’ouvrage à cette date.

Cette période constitue un délai de forclusion. Une réclamation, une négociation ou une lettre recommandée ne le suspend pas. Avant l’échéance, une assignation, notamment en référé-expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, l’interrompt à l’égard du seul constructeur assigné.

La garantie et l’assurance doivent être distinguées. L’« assurance biennale », également appelée assurance de bon fonctionnement, reste facultative. La garantie biennale n’entre pas dans l’assurance décennale obligatoire. L’assurance dommages-ouvrage ne couvre ces désordres que si une extension d’assurance facultative adaptée a été souscrite.

Que couvre la garantie biennale ?

Quels critères faut-il examiner ?

Un élément d’équipement relève de la garantie biennale lorsque trois critères sont réunis :

• Il a été installé pendant les travaux de construction.
• Il est destiné à fonctionner.
• Il peut être retiré, démonté ou remplacé sans détérioration de l’ouvrage ni enlèvement de matière.

Ce dernier critère distingue les composants dissociables des éléments indissociables définis par l’article 1792-2 du Code civil. Lorsque les conditions sont réunies, la garantie joue sans preuve de faute de l’entreprise.

Dans les lots techniques tertiaires, notamment en CVC, les équipements concernés peuvent comprendre :

• La robinetterie et certains équipements sanitaires.
• Les volets, certains mécanismes de fenêtres et les dispositifs de fermeture.
• Les portes automatiques et certains équipements électriques.
• Des appareils de chauffage, de ventilation ou de climatisation.

La garantie de bon fonctionnement couvre les défaillances de ces équipements sans établir de liste automatique. La prise en charge dépend de l’intégration de l’équipement à la construction, de sa fonction et de l’origine du désordre.

Les équipements dont la fonction exclusive consiste à permettre une activité professionnelle sont exclus par l’article 1792-7. Cette disposition peut notamment concerner des machines, des procédés techniques ou des installations de cuisine professionnelle, par opposition aux installations servant directement le bâtiment.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2024, 3e chambre civile, n° 22-18.694, un équipement posé en remplacement ou par adjonction lors de travaux sur un ouvrage existant ne relève ni de la garantie biennale ni de la garantie décennale. Le litige relève alors de la responsabilité contractuelle de droit commun prévue par l’article 1231-1 du Code civil, soumise à la prescription de cinq ans de l’article 2224.

Quels désordres sont exclus ?

La garantie ne couvre pas les situations suivantes :

• L’usure normale.
• Le défaut d’entretien.
• Une utilisation inadaptée.
• Un désordre purement esthétique.
• Les défauts affectant des éléments inertes.

La peinture, le carrelage, les revêtements et les cloisons ne « fonctionnent » pas au sens de ce régime. Ils restent hors de son périmètre, même si leur pose peut engager la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée.

Une panne circonscrite doit également être distinguée des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Dans ce second cas, la garantie décennale peut s’appliquer. La qualification dépend donc de la gravité et de l’origine du désordre, et non de la seule catégorie de matériel.

Comment distinguer les garanties de construction ?

Le parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale répondent à des périmètres et à des durées différents. Une qualification précise détermine le régime à mobiliser et le débiteur à saisir.

Une même installation peut relever de plusieurs qualifications. Une panne limitée à son fonctionnement peut mobiliser la garantie biennale. Un désordre qui rend le bâtiment inutilisable peut relever de la décennale. Les réserves consignées dans le procès-verbal et les défauts signalés par écrit durant la première année peuvent être traités au titre de la garantie de parfait achèvement d’un an.

Comment mettre en œuvre la garantie biennale ?

Comment constituer la preuve ?

Le dossier doit identifier le site, l’installation, la nature du dysfonctionnement, sa date d’apparition et ses conséquences sur l’exploitation. Les principales pièces à rassembler sont :

• Le procès-verbal de réception et ses réserves.
• Les marchés de travaux et les plans.
• Les photographies et les constats.
• Les rapports techniques.
• L’historique des interventions de maintenance.
• Les échanges avec l’entreprise responsable.

Ces documents permettent de distinguer un défaut imputable aux travaux d’une panne liée à l’usure, à l’entretien ou à l’usage.

Une intervention conservatoire peut être nécessaire pour maintenir la disponibilité du bâtiment. L’état initial doit alors être photographié et décrit avant la réparation. Les opérations réalisées et les pièces remplacées doivent rester traçables.

Comment agir avant l’échéance ?

La mise en œuvre suit six étapes ordonnées :

1. Identifiez l’entreprise titulaire du lot et vérifiez la date inscrite au procès-verbal.
2. Décrivez le dysfonctionnement et rassemblez les justificatifs disponibles.
3. Adressez une mise en demeure demandant la réparation ou le remplacement.
4. Conservez les courriers, les réponses, les rapports et les comptes rendus.
5. Faites réaliser une analyse technique si la qualification est contestée.
6. Engagez avant l’échéance une assignation en référé-expertise ou une action au fond selon la situation.

La notification doit préciser le marché de travaux, le site, la date de référence, l’installation concernée et la solution demandée. La lettre recommandée avec accusé de réception formalise la mise en demeure au sens de l’article 1344 du Code civil, sans interrompre la forclusion.

En cas de litige, le référé-expertise permet de faire examiner l’origine et la gravité du désordre. L’ordonnance ouvre un nouveau délai de deux ans pour saisir le juge du fond. L’action vise ensuite la réparation ou l’indemnisation. L’assureur peut être mis en cause lorsqu’une assurance de bon fonctionnement a effectivement été souscrite.

Comment piloter la garantie sur plusieurs sites ?

Pour un parc immobilier multi-sites, un registre centralisé doit rapprocher chaque procès-verbal des entreprises titulaires, des installations et des échéances. Le dossier des ouvrages exécutés, ou DOE, et le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage, ou DIUO, facilitent l’identification de l’installateur et du lot concerné.

Le constructeur ou l’installateur traite le défaut relevant de la garantie, tandis que le mainteneur sécurise la continuité de service sans altérer les preuves. L’exploitant consigne les incidences opérationnelles et les mesures conservatoires.

Le suivi doit séparer les interventions de maintenance des recours afin de préserver leur traçabilité. Dès la consultation, le maître d’ouvrage peut demander l’attestation d’assurance et vérifier l’existence éventuelle d’une assurance de bon fonctionnement. Le registre rassemble les dossiers de travaux, les réserves, les signalements, les interventions, les assignations et la clôture de chaque dossier.