Accompagnement décret tertiaire : obligations et plan d’actions

L’accompagnement au décret tertiaire aide propriétaires et occupants à sécuriser leur conformité au dispositif Éco Énergie Tertiaire — DEET. Il couvre les obligations du décret tertiaire, notamment le périmètre des bâtiments tertiaires, l’année de référence, les déclarations sur la plateforme OPERAT, la réduction des consommations d’énergie et le pilotage d’une trajectoire énergétique durable.

Quel périmètre pour l’accompagnement au décret tertiaire ?

Pour déterminer qui est concerné par le décret tertiaire, il faut identifier les bâtiments accueillant des activités tertiaires dont le périmètre assujetti atteint le seuil de 1 000 m². Cette appréciation tient compte du bâtiment, de l’unité foncière et des situations de mix d’usages. Elle doit donc dépasser une simple lecture site par site.

Pour un patrimoine tertiaire multi-sites ou de grands comptes, le cadrage recense les typologies concernées, notamment les bureaux, les commerces et les établissements de santé. Il rapproche les surfaces, les usages, les compteurs et les entreprises occupantes afin de construire un référentiel énergie cohérent à l’échelle du parc.

Le propriétaire et le preneur partagent les données nécessaires selon leurs responsabilités respectives. Pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, l’annexe environnementale prévue par l’article L. 125-9 du Code de l’environnement complète cette organisation. Le facility manager, le directeur immobilier et la direction de l’exploitation coordonnent ensuite la collecte, l’exécution et la traçabilité pour chaque entreprise concernée.

Pourquoi diagnostiquer sa conformité au décret tertiaire ?

Le diagnostic du parc établit l’état des lieux avant d’engager les solutions de mise en conformité. Il croise l’organisation immobilière, la consommation d’énergie, les usages tertiaires, l’état technique et le fonctionnement de chaque bâtiment.

Le diagnostic suit une progression structurée :

1. Recenser les bâtiments, les surfaces, les usages et les entreprises occupantes.
2. Vérifier les compteurs, les factures d’énergie et les informations disponibles.
3. Examiner les équipements de chauffage, de ventilation, de climatisation, d’éclairage et de pilotage.
4. Identifier les dérives de consommation et les écarts entre sites.
5. Articuler le décret tertiaire avec le décret BACS lorsque les deux dispositifs concernent le site.

Ce diagnostic énergétique distingue les défauts de réglage, les insuffisances de maintenance et les besoins de rénovation énergétique. Il aide à réduire les consommations avant d’engager des travaux lourds.

Quelles étapes pour un accompagnement au décret tertiaire ?

Le parcours d’accompagnement au DEET organise le passage de l’assujettissement au suivi énergétique du parc tertiaire. Chaque étape produit un livrable exploitable par la direction immobilière, l’exploitation et les entreprises concernées.

1. Étape 1 — Périmètre validé. Le recensement précise les entités assujetties, les activités et la répartition entre propriétaire et locataire. Il intègre les interactions éventuelles entre décret tertiaire et décret BACS.
2. Étape 2 — Trajectoire documentée. La méthode en valeur relative mesure la réduction par rapport à une année de référence choisie au plus tôt en 2010, avec les objectifs de −40 % en 2030, −50 % en 2040 et −60 % en 2050. La méthode en valeur absolue vise un niveau de consommation fixé par catégorie d’activité. Un dossier de modulation peut documenter des contraintes techniques ou architecturales, ainsi qu’un coût manifestement disproportionné.
3. Étape 3 — Déclaration fiabilisée. Les informations sont contrôlées avant de déclarer ses consommations sur OPERAT. Celle-ci intervient au plus tard le 30 septembre ; pour la campagne 2026, elle devait donc être transmise au plus tard le 30 septembre 2026. Elle donne lieu à une attestation annuelle et doit correspondre au périmètre réel.
4. Étape 4 — Plan hiérarchisé. Les objectifs énergétiques sont traduits en priorités d’exploitation, de maintenance, de pilotage et, lorsque cela est nécessaire, de rénovation.
5. Étape 5 — Résultats mesurés. Le suivi compare la consommation aux hypothèses retenues, contrôle la trajectoire et permet de corriger les dérives.

L’ADEME fournit le cadre de référence associé à OPERAT et les informations utiles à l’application du dispositif.

Données et traçabilité

La qualité des données conditionne la déclaration et la lecture de la performance énergétique. Les relevés doivent rester cohérents entre la période de référence, la plateforme et les outils internes de l’entreprise, notamment en présence de plusieurs compteurs ou usages.

Une liste de contrôle peut regrouper :

• Le périmètre et les responsabilités de chaque acteur.
• Les justificatifs de consommation d’énergie.
• Les hypothèses de trajectoire et de modulation.
• Les contrôles à réaliser avant la saisie sur la plateforme.
• Les décisions prises et les écarts constatés.

Les tableaux Excel peuvent consolider les relevés, tandis que les pièces PDF ou Word permettent de classer les justificatifs et décisions. Cette organisation facilite chaque revue de site et conserve des preuves homogènes.

En quoi consiste un accompagnement décret tertiaire ?

Un accompagnement au décret tertiaire correspond à une mission structurée visant à passer de l’assujettissement et de la déclaration à un pilotage durable. L’objectif est de sécuriser le respect des obligations énergétiques, de produire un plan réaliste, puis de tenir la trajectoire dans le temps grâce à des routines de suivi/monitoring et une gouvernance claire.

Cadrage audit stratégie : passer de l’assujettissement au plan

La première séquence vise à stabiliser les bases, puis à convertir les constats en plan :

• Clarification de l’assujettissement, dont le seuil 1 000 m², et du périmètre, bâtiment, unité foncière et mix d’usages.
• Collecte initiale et consolidation des données de consommation sur plusieurs années.
• Audit des consommations pour identifier les principaux postes, les écarts entre sites et les contraintes d’exploitation.
• Construction de la stratégie : méthode, objectifs, jalons, priorités, et formalisation du plan.

Cette phase doit aussi qualifier les dépendances : qualité du comptage, disponibilité des informations, maturité des équipements, et capacité d’exécution.

Mise en œuvre et suivi : organiser l’exécution et pilotage

La seconde séquence transforme le plan en actions opérationnelles et installe le pilotage :

• Mise en œuvre : conversion du plan en interventions, réglages, optimisations et projets planifiés.
• Organisation du suivi/monitoring : rituels, reporting, analyse des écarts et mise à jour des hypothèses.
• Alignement des parties prenantes, propriétaire, preneur et exploitant, sur les responsabilités et la logique de preuve attendue sur OPERAT.

Plan d’actions exploitation-maintenance : gains rapides

L’exploitation et la maintenance permettent de réduire les consommations sans attendre des travaux lourds. Les gains rapides portent notamment sur les horaires, les consignes, les réglages, la programmation de la gestion technique du bâtiment — GTB, la maintenance préventive et la correction des dérives énergétiques.

Le comptage et le sous-comptage objectivent les résultats dans l’immobilier tertiaire. L’articulation avec le décret BACS doit intégrer les seuils de 290 kW et de 70 kW, ce dernier devant être pris en compte au plus tard le 1er janvier 2030. Cette coordination assure un pilotage technique cohérent des systèmes concernés.

Lorsque des investissements sont nécessaires, l’arbitrage distingue les dépenses d’exploitation, ou OPEX, des dépenses d’investissement, ou CAPEX. Il peut également examiner les CEE, les subventions et les autres solutions de financement disponibles.

Dans ce rôle d’exécution, Depanneo intervient comme opérateur multitechnique depuis environ dix ans, avec un réseau national d’environ 1 700 techniciens couvrant la France.

Pilotage multi-sites : gouvernance et suivi de la performance

Le pilotage multi-sites repose sur des règles communes sans effacer les particularités de chaque site tertiaire. La direction immobilière, l’exploitation, les achats et la DAF partagent les mêmes référentiels et modalités d’arbitrage.

La gouvernance peut s’organiser autour d’un comité énergie et de trois niveaux de responsabilité :

• La direction fixe les priorités de réduction et arbitre les investissements.
• Le responsable de parc consolide les résultats et contrôle la trajectoire.
• L’exploitant traite les dérives, règle les installations et documente les interventions.

Les KPI relient performance énergétique, consommation, avancement opérationnel et écarts constatés. Cette lecture consolidée concentre les efforts sur les bâtiments les plus contributeurs et suit l’articulation entre décret tertiaire et décret BACS.

Comment choisir son accompagnement au décret tertiaire ?

Le choix dépend de la maturité énergétique de l’entreprise, de la qualité de son historique et de sa capacité à exécuter les mesures retenues. Les offres d’un bureau d’études, d’un énergéticien et d’un exploitant répondent à des besoins complémentaires.

Pour comparer les prestataires, vous pouvez évaluer :

• La maîtrise des patrimoines multi-sites.
• La capacité à traiter les obligations déclaratives et la mise en conformité.
• L’articulation proposée avec le décret BACS.
• La méthode de contrôle des consommations.
• La répartition des rôles entre prestataire, propriétaire et occupants.
• La capacité à hiérarchiser les dépenses CAPEX et OPEX.

Le prestataire retenu doit délimiter clairement sa mission. Un exploitant peut contribuer au diagnostic, à la qualité des relevés et au pilotage sans se substituer à une mission réglementaire absente de son périmètre contractuel.

Quels risques en cas de non-conformité ?

Les pénalités du décret tertiaire peuvent comprendre une mise en demeure d’établir un programme d’actions, puis, à défaut, une amende administrative pouvant atteindre 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale. L’article R. 185-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit également la publication de la carence de l’assujetti.

Au-delà des sanctions, une mise en conformité structurée améliore la maîtrise des coûts d’énergie, la valeur verte du patrimoine et la comparabilité des sites. Elle inscrit la réduction énergétique, la rénovation et la trajectoire carbone du bâtiment dans une démarche documentée plutôt que dans une déclaration isolée.